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김광규
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작성일 : 15-08-12 20:12
제목 장수시대토지투자
작성자 김광규 휴대전화 01088350474

<장수시대에 걸맞는 땅에 대한 투자개념 >

이제 100세는 꿈이 아닌 현실로 다가오고 있지만, 늘어나는 나이에 비해 은퇴 시기는 짧아지고 있다. 그래서 보통의 사람들은 은퇴하면 충격, 지루함과 외로움, 경제적 어려움 등을 떠 올리는데 그것은 잘못된 생각이다. 필자는 은퇴의 정의를 “인생 제2막의 출발점인 행복과 도전이다.” 라고 말하고 싶다. 즉, 은퇴라는 것은 부정의 단어가 아닌 희망과 긍정의 단어인 것이다.

 

은퇴한 후에 돈이 넉넉하면 노후를 걱정하지 않아도 되는 것이 아니라, 생의 나머지 긴 시간들을 위해 새로운 일을 찾아 행복을 느껴야 하고, 자신이 진짜 해보고 싶었던 꿈을 향해 도전해야 한다. 부동산에 관심이 있었던 분들은 100세 인생을 위해 땅테크에 도전을 하는 것도 좋을 듯싶다. 현재에는 부동산에 투자해도 2000년대 상반기처럼 부동산 광풍이 불어 기적과도 같았던 성공신화는 있을 순 없지만, 제한적인 수익을 놓고 이익을 얻어야 하는 일반 주택과 상가보다는 큰 반전을 줄 수 있는 것이 바로 ‘땅테크’이다.

“100세 시대 실패하지 않는 땅테크”는 다음과 같이 요약할 수 있다.

 

첫째, 살 때부터 잘 팔릴 수 있는 땅에 투자해야 한다.

불경기에 접어들게 되면 땅 가격이 오르지 않을 뿐만 아니라 요즘처럼 최악의 불경기일 때 더욱 팔기 어려운 것이 바로 땅이다. 땅이라고 하는 것은 다른 부동산 상품과는 달리 투자한 자금을 회수하는 데 매우 어려운 상품이다. 그래서 살 때부터 잘 팔릴 수 없는 땅에 투자하게 되면 자금이 급해서 저가로 내 놓아도 연락자체가 없고, 간혹 매수자가 의향이 있어 만나보면 가격 협상이 쉽지 않아 거래가 되질 않는다. 팔고 싶을 때 팔지 못하면 투자한 자금을 다른 곳에 활용했을 때의 소득은 고사하고 각종 보유 세금까지 부담해야 하니 자칫 잘못하다가는 구입한 땅 가격보다 훨씬 더 낮은 가격이라도 처분해야만 하는 경우가 자주 발생한다.

 

그래서 땅테크는 대상을 선정하는 것이 그 무엇보다 중요하다 할 수 있다. 투자 대상을 잘 선택(필자의 칼럼 : 좋은 땅과 나쁜 땅 구분하기 참조)해서 땅 가격이 투자 금액의 두 세배 수익을 보는 투자자가 있는 반면, 투자대상을 잘못 선택해서 10년이 넘도록 제자리인 경우도 있고, 아직도 10년 전 가격에 못 미치는 곳도 있는 것이 땅테크의 현실이다. 땅을 볼 때 주변 경치만 보는 사람들이 많은 데 땅은 경치만 좋아서는 안 된다. 잘못하면 가을에 낙엽이 떨어지는 것처럼 내가 투자한 돈도 바닥에 떨어지기 때문이다.

 

경치만 좋은 땅은 땅의 가치가 없어서 시간이 흐르면 흐를수록 땅값만 떨어진다는 것을 꼭 명심해야 한다. 그래서 땅의 대상 선정 원칙은 바로 ‘사람들이 모이고 머무르고 흐르는 땅’이다. 대규모 부동산 개발이 진행되는 곳과 대형시설들이 들어서 있는 부근의 땅이 가격이 높게 상승한다는 것은 누구나 다 알고 있는 사실이다. 예를 들어, 서울의 명동이나 강남에도 길 하나 차이로 가격이 몇 배 이상 차이가 있는 땅도 있고, 지방의 스키장이나 대형 테마시설들이 있는 인근지역의 땅 가격은 불과 10분 정도 떨어진 곳보다 수십 배 이상 차이가 나는 땅도 있는 것이다. 그래서 땅에 투자할 때에는 ‘사람들이 모이고 머무르고 흐르는 땅’을 사야한다. 바로 그 땅이 살 때부터 잘 팔릴 수 있는 땅인 것이다.

 

둘째, 인허가에 지장이 없는 땅에 투자해야 한다.

땅테크는 마치 안개 속을 걷는 것과 같다. 땅테크는 현재 나타나 있는 가치에 투자하는 것이 아니고 불확실한 미래의 가치에 대한 투자이기 때문에 그 안개 속을 헤쳐 나갈 수 있는 지식과 지혜가 필요하다. 우리나라에서는 약 112개의 법률에서 지정 및 운영하고 있는 298개 용도지역, 용도구역 중 건폐율과 용적률 등 구체적인 토지이용규제가 뒤따르는 지역·지구가 약 182개나 된다. 이 모든 법규를 상세하게 알 필요까지는 없지만, 최소한 자신이 투자한 땅에 적용되는 법규는 알고 있어야 허가에 지장이 있는 땅인지, 없는 땅인지를 판단할 수 있다. 허가가 나지 않는 땅은 가치가 전혀 없어 쓸모없는 땅으로 전락하기 때문이다.

 

특히, 땅테크의 초보자일수록 토지대장과 소유자 등기 관계도 중요하지만, 사람으로 치면 그 사람의 이력서와 동일한 토지이용계획확인원을 열람해서 해당하는 땅에 개발제한구역, 군사시설보호구역, 상수원보호구역, 농업진흥지역 등 각종 제한 및 건축 규제 사항에 대해서 철저하게 조사한 후에 투자 여부를 결정해야 한다. 21세기 땅테크는 20세기처럼 단순히 보유해서 시세차익을 얻는 투자보다는 땅을 이용해서 기대수익을 얻는 시대이기 때문에 인허가에 지장이 있는 땅인지와 없는 땅인지가 매우 중요한 것이다. 즉, 땅테크에 성공하려면 ‘묻지도 따지지도 않고’ 아무 땅이나 투자하는 것이 아니고 인허가에 지장이 없는 땅에 투자해야만 한다.

 

셋째, 잦은 거래보다는 적절한 시점에 팔아야 한다.

일반적으로 생각하면 땅을 사서 자주 거래하는 것이 이익이 클 것 같지만 결코 그렇지 않다. 특수한 경우를 제외하고 거래가 많으면 많을수록 실제로는 이익이 적은 것이다. 땅 거래에는 수수료, 세금 등의 비용이 따르기 때문이다. 수익이 많이 발생한 것 같아도 거래 및 보유 비용, 세금 등을 제하고 나면 수익이 크지 않다는 것을 꼭 기억해야 한다. 그래서 잦은 거래보다는 합리적이고 적절한 시점에 팔아야 하는 것이다.

결론적으로 요약해보면, 살 때부터 잘 팔릴 수 있는 땅에 투자하고, 그 투자한 땅에 인허가를 내는 데에 지장이 없으며, 잦은 거래보다는 가장 비싸고 만족스런 조건이 될 때 팔면 절대로 땅테크에 실패가 없다.

“100세 시대 실패하지 않는 땅테크”

이것이 바로 땅테크에 성공하는 방법임을 기억해야 할 것이다.

(출처:김홍진칼럼)

     

     

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